Амортизация недвижимости в Испании: что происходит при продаже, если вы её не вычитали

Представьте ситуацию.

Вы купили квартиру в Испании, сдавали её несколько лет, каждый год подавали декларацию Renta, но не учитывали амортизацию в расходах. Могли просто не знать, или не сказали, что это надо. Вот тут и появляется неприятный сюрприз, когда думаешь: «Ну не вычитал и не вычитал, зато при продаже база покупки останется выше». Или даже и не думаешь ничего.

Амортизация — это не просто “дополнительный расход”

Когда недвижимость сдаётся в аренду, налоговая разрешает учитывать износ здания как расход.

Но амортизируется не вся стоимость объекта.

Земля не амортизируется.
Амортизируется только часть, которая относится к строению.

Например:

• квартира куплена за 200 000 €;

• по IBI земля составляет 30%;

• строение — 70%.

Значит, база для амортизации — не 200 000 €, а:

200 000 × 70% = 140 000 €

И уже от этой суммы считается амортизация.

Откуда взялись эти 3%

В декларациях по аренде часто используют правило 3%.

Но важно понимать:

3% — это не обязательная ставка на все случаи жизни.
Это максимальный годовой предел амортизации, который обычно можно заявить как расход по аренде.

То есть налоговая говорит примерно так:

«Если вы сдаёте объект, мы признаём износ здания. До 3% в год — допустимо».

Но это не значит, что при продаже всегда автоматически нужно уменьшать стоимость покупки именно на 3% за каждый год аренды.

А если амортизацию вообще не вычитали?

Вот здесь начинается главный риск.

Нельзя просто сказать:

«Я не вычитал амортизацию, значит при продаже её нет».

Налоговая может исходить из того, что объект сдавался в аренду, а значит амортизация должна учитываться при расчёте стоимости приобретения. То есть при продаже стоимость покупки может быть уменьшена на амортизацию — даже если собственник не получал налоговую выгоду в прошлые годы.

Но хорошая новость: это не всегда 3%

Раньше часто говорили грубо:

«Не заявляли амортизацию? При продаже всё равно снимут 3% за каждый год».

Сейчас это нужно формулировать аккуратнее.

Верховный суд Испании указал, что 3% — это максимум для ежегодной амортизации по аренде, а не обязательный минимум при расчёте продажи.

Речь о Sentencia del Tribunal Supremo nº 1502/2025 от 20 ноября 2025 года, recurso de casación nº 7361/2023. На неё также ссылается Agencia Tributaria в своих разъяснениях по IRPF 2026. (Agencia Tributaria)

Смысл решения простой:

если человек не вёл бизнес, а просто сдавал недвижимость как частный собственник, при продаже можно учитывать амортизацию ниже 3%, если она укладывается в понятие минимальной амортизации.

Что это значит человеческим языком

Если вы не заявляли амортизацию в годовых декларациях, при продаже нельзя автоматически считать:

«Амортизация = 0»

Но и нельзя во всех случаях механически говорить:

«Амортизация = 3%»

Правильнее так:

при продаже нужно уменьшить стоимость приобретения на амортизацию, которую следует учитывать по налоговым правилам. Это может быть 3%, а может быть меньше — если есть основания.

По данным Agencia Tributaria, при расчёте прироста капитала учитывается процент, фактически вычтенный в период аренды, если он не ниже минимального и не выше максимального. В разъяснении также фигурирует диапазон: минимум 1% или 1,47% в зависимости от типа объекта, максимум 3%. 

Почему лучше не игнорировать амортизацию

Проблема в том, что если вы годами не заявляли амортизацию, вы теряете контроль над реальной стоимостью покупки Вашего объекта недвижимости для целей продажи в будущем.

Если бы амортизация была рассчитана и отражена каждый год, всё было бы понятно:

• вот база без земли;

• вот процент;

• вот сумма за каждый год;

• вот что уменьшает стоимость покупки при продаже.

А когда амортизации в декларациях не было, при продаже возникает спорный вопрос:

какую сумму всё-таки нужно вычесть?

И здесь уже важны документы и расчёты.

Простой пример

Квартира куплена за 200 000 €.

По IBI:

• земля — 30%;

• строение — 70%.

База для амортизации:

140 000 €

Если брать 3%:

4 200 € в год

За 10 лет аренды:

42 000 €

Эти 42 000 € могут уменьшить стоимость покупки при продаже. А значит — увеличить налогооблагаемую прибыль.

Но после позиции Верховного суда возможен аргумент: если применим меньший процент, например 1% или 1,47%, сумма амортизации будет ниже. И налог при продаже тоже будет другим. Но эти проценты нужно будет подтвердить документально.

Главный вывод

Не заявлять амортизацию — не значит “сохранить” её для продажи.

Скорее это значит: вы не получили налоговую выгоду в годы аренды, а при продаже всё равно придётся разбираться, какую амортизацию учитывать.

Поэтому амортизация — это не техническая мелочь, а часть налоговой истории объекта.

И если недвижимость в Испании сдаётся в аренду, лучше заранее:

• отделить стоимость земли от стоимости строения;

• проверить IBI;

• рассчитать амортизацию;

• сохранять расчёты;

• понимать, как это повлияет на будущую продажу.

Потому что ошибка может проявиться не в момент аренды, а через несколько лет — когда квартира будет продаваться.