Налоги при продаже недвижимости в Испании: как не переплатить государству

Продажа недвижимости в Испании — это не только сделка, но и серьёзный налоговый процесс. Если вы решили продать квартиру, дом или апартаменты, важно заранее понимать, сколько вы заплатите налогов, какие расходы можно вычесть, и как подать декларацию, чтобы всё прошло без ошибок. Разберёмся вместе.

Основной налог — на прирост капитала (Ganancia Patrimonial)

Когда вы продаёте недвижимость, вы потенциально получаете прибыль. Налоговая служба Испании (Hacienda) считает эту прибыль разницей между:

• ценой продажи
• минус ценой приобретения (с учётом расходов и амортизации)

Ставки налога:

• До 6 000 € — 19%
• От 6 000 до 50 000 € — 21%
• От 50 000 до 200 000 € — 23%
• От 200 000  до 300 000€ — 27%
• Свыше 300 000 € — 30%

Что можно вычесть из расходов?

При покупке:

• Нотариальные и регистрационные сборы
• Налог ITP или IVA
• Юридические и агентские комиссии
• Налог на юридические действия (AJD)
• Сертификаты энергоэффективности
• Расходы на капитальный ремонт (с документами!)

При продаже:

• Комиссия агентства недвижимости
• Нотариус и снятие ипотеки
• Муниципальный налог Plusvalía, если вы его оплатили

Что с амортизацией?

• Если вы сдавали жильё, налоговая уменьшит стоимость приобретения на сумму амортизации — даже если вы её не указывали.
• Амортизация = 3% в год от стоимости здания (без земли).
• Если вы не сдавали жильё — амортизация не применяется.

Когда налога можно избежать?

• Вам больше 65 лет, и вы продаёте основное жильё
• Реинвестируете в новое основное жильё (до 2 лет)
• Инвестируете в пожизненную ренту (до 240 000 €)
• Продажа с убытком (можно зачесть в течение 4 лет)

Как подать декларацию?

Резиденты:

• Подача через Renta Web (IRPF)
• Раздел: “Ganancias y pérdidas patrimoniales”
• Указать все данные: кадастр, даты, суммы, расходы, амортизация

Нерезиденты:

• Подача Modelo 210
• Покупатель удерживает 3% от суммы продажи
• Можно вернуть часть налога, если удержано больше

Частые ошибки:

• Игнорирование амортизации
• Нет документов на ремонт → нельзя вычесть
• Пропущенный срок подачи → штрафы

Обратитесь за консультацией — и продажа вашей недвижимости в Испании станет безопасной и выгодной.