Снять или купить недвижимость? Что выгоднее?

Если вам понравилась квартира или дом, которые можно или купить, или снять, вероятнее всего, вы думаете, как понять, что выгоднее?

Между ценой аренды и продажи недвижимости есть четкая зависимость.

Основным показателем является «Валовая доходность за аренду» (Rentabilidad bruta por alquiler). Она определяется как годовая цена аренды поделенная на цену продажи.

Например, при аренде 1000€ в месяц и продаже за 240000€, этот показатель равен 5%.

Обратный показатель «Соотношение цены/дохода» (Price Earning Ratio (PER)) определяет, сколько раз цена аренды появилась в цене продажи, другими словами, сколько лет потребуется, чтобы заплатить цену дома арендной платой. В примере это 20 раз (20 лет).

Для того, чтобы оценить эквивалентность предлагаемых цен аренды и продажи, необходимо воспользоваться коэффициентом который публикует ЦБ Испании (Banco de España). Этот коэффициент обновляется раз в квартал.

В 1 кв 2019 валовая доходность составляла 3,9% и PER=25,6 годам (308 месяцев). То есть если у вас есть дом за 270 т.€, то адекватная цена аренды за него будет около 877€ в месяц.

Для чего это нужно? Если у вас есть выбор - купить или снять, то можно посчитать, что выгоднее.

Например, дом стоит 400 т€, а арендовать его предлагают за 1000€ в месяц, то вычисляем PER, который получается 33 года. Среднее значение по Испании - 25,6б то есть цена продажи дома завышена и его следует арендовать.

Конечно, это средние значения, и нужно делать поправку на провинцию, расположение, качество дома. Тем не менее, даже приблизительная оценка может помочь как поторговаться при покупке квартиры, так и при оценке разумности ипотечного кредита.