Продажа или аренда жилья в период оформления наследства

Наследование жилья является важной темой, и многие сталкиваются с вопросом: можно ли продавать или сдавать в аренду унаследованное жилье в процессе наследования?

Небольшая историческая справка:

Пандемия коронавируса привела к увеличению числа наследования в результате высокой смертности. Согласно данным INE (Национального института статистики) за 2021 год, количество наследств почти достигло 199000 случаев, что является рекордом, по сравнению с 169000 в 2017 году. Это также связано с тем, что многие процедуры вступления в наследство, остановленные в начале пандемии в 2020 году, были завершены и зарегистрированы в 2021 году.

Получив жилье в наследство, у наследника есть три варианта: заселиться в него, сдать в аренду или продать.

Преимущества продажи:

• На одну заботу меньше.
• Равномерное распределение между несколькими наследниками.
• Отсутствие необходимости в обслуживании и управлении.
• Получение денег для других проектов.

Преимущества аренды

• Лучше, чем держать его пустым, если не планируется в нем жить.
• Источник дополнительного ежемесячного дохода.
• Нет дополнительных налогов, кроме налогов за наследство.
• При сдаче в аренду есть налоговые вычеты при декларировании доходов.
• Гораздо легче найти арендатора, чем покупателя.
• Возможность вернуться в него в любое время для собственного использования.

Так что же с возможностью аренды или продажи в период вступления в наследство?

После смерти владельца наступает период, известный как «лежачее наследство» (herencia yacente). Это время с момента смерти до принятия или отказа от наследства, когда оно не имеет официального владельца.

Если умерший назначил в своем завещании представителя или исполнителя завещания, тот становится ответственным за сохранение наследства до принятия или отказа от него. В случае отсутствия такого назначения потенциальные наследники будут управлять наследством, но это не означает еще, что они его приняли.

В этот период многие предпочитают сдавать в аренду унаследованное жилье, чтобы покрыть расходы на оформление наследства. Договор аренды заключается с назначенным представитем по управлению наследством. После принятия наследства наследники должны будут соблюдать подписанный договор с арендатором. Однако, если не достигнуто единогласие между наследниками, и за сдачу аренду проголосовало большинство наследников, то срок аренды может быть более 6 лет.

Во время ожидания принятия или отказа от наследства у недвижимости нет законного владельца, поэтому продать его в момент ожидания нельзя.

А после его принятия и регистрации раньше только прямые наследники (родственники до 2 колена) могли сразу продать недвижимость, а непрямые наследники должны были ожидать 2 года для того, чтобы ее продать.

То есть они должны были ждать 2 года до регистрации своего права собственности на случай, если вдруг появится «непризнанный» ребенок.

Это был так называемый «Кубинский закон», когда потомки испанцев, эммигрировавшие в другие страны, могли вовремя не успеть получить уведомление о смерти и вернуться в Испанию для получения наследства.

Однако в сентябре 2021 года статья 28 закона об Ипотеке, регулирующая этот вопрос, была отменена, и теперь все наследники имеют право сразу зарегистрировать свою недвижимость и продать ее.